sábado, 20 de octubre de 2012

01. Rentas de Primera Categoría – Arrendamiento (alquiler)

 ¿Cuáles son las rentas de Primera Categoría?
  • El arrendamiento o subarrendamiento de predios.
  • El arrendamiento o cesión temporal de bienes muebles o inmuebles distintos de predios, así como los derechos sobre estos.
  • El valor de las mejoras introducidas en el bien por el arrendatario o subarrendatario, las cuales no son reembolsadas por el propietario constituyendo un beneficio para este.
  • La cesión gratuita o a precio no determinado de predios efectuada por el propietario a terceros.
¿Quién es el contribuyente del Impuesto a la Renta por rentas de Primera Categoría?
El contribuyente es el arrendador o subarrendador, cuando corresponda. Puede ser persona natural, una sucesión indivisa, o una sociedad conyugal.

¿Debo estar inscrito en el RUC para declarar y pagar el impuesto?
  Así es. Si aún no tienes número de RUC el trámite es sencillo y gratuito. Puedes inscribirte en el RUC seleccionando la opción Inscripción al RUC por Internet en el Portal de SUNAT www.sunat.gob.pe , zona "Opciones sin Clave SOL"  Tambien puedes hacerlo presencialmente en cualquier Centro de Servicios al Contribuyente o dependencia de SUNAT y en los Centros Móviles.
Dos datos básicos para incluir cuando te inscribas en el RUC:
                       Actividad económica
(CIIU)
                                                                                                        7010-9 Alquiler de viviendas, departamentos, alquiler de edificios no residenciales.
7111-8 Alquiler de vehículos (automóviles).
Para otros tipos de alquiler consultar los Códigos CIIU aquí
                            Tributo afecto
                                                                                                       3011- RTA1ERACP – RENTA - 1ERA CATEGORÍA - CTA.PROPIA
¿Cuánto debo pagar cada mes por mis ingresos de alquileres?
La tasa efectiva es del 5% de la renta bruta (monto del alquiler).
Por ejemplo, si el monto del alquiler mensual pactado es de mil Nuevos Soles (S/. 1,000) el impuesto a pagar será de cincuenta Nuevos Soles (S/.50).
El pago del impuesto se hace por cada bien alquilado (predios, bienes inmuebles y bienes muebles), siempre dentro del cronograma de obligaciones mensuales aprobado por la SUNAT, considerando el último dígito del número de RUC.
Declaración y pago del impuesto
i.- Pasos para declarar y pagar por Internet -  A través de SUNAT Virtual por los periodos tributarios febrero 2011 en adelante, e inclusive por los periodos tributarios enero 2008 a enero de 2011 en los que se encuentre omiso a la declaración:
   Ingrese en el Portal de SUNAT (www.sunat.gob.pe) a SUNAT Operaciones en Línea con el Código de Usuario y la Clave SOL asignada.
  • Ubique y seleccione la opción Arrendamiento.
  • Ingresar los siguientes datos:
    • Período Tributario (mes y año). Si por ejemplo paga por el alquiler de noviembre 2011 debe anotar 11-2011.
    • Tipo de documento de identidad del inquilino/arrendatario. (RUC/DNI/Carnet de Extranjería).
    • Número del documento de identidad del inquilino/arrendatario.
    • Monto del alquiler (merced conductiva) en Nuevos Soles. Si el alquiler se pactó en moneda extranjera debe convertiirlo previamente a moneda nacional al tipo de cambio compra (último publicado por el BCRP).
  • Podrá cancelar el monto a pagar por alguna de las modalidades que se indican a continuación:
    • Pago mediante tarjeta de crédito o débito afiliada a a Verified by VISA. 
    • Pago mediante débito en cuenta: Debe ordenar el débito en cuenta del importe a pagar ingresado al sistema al banco que seleccione de la relación de bancos que tiene habilitada SUNAT Virtual y con el cual ha celebrado previamente un convenio de afiliación al servicio de pago de tributos con cargo en cuenta.                                                                                                                                                                                                                                       En ambos casos, deberá cancelar el integro del importe a pagar consignado en la declaración, a través de una única transacción bancaria.
  • Completados los pasos anteriores, el sistema generará la Constancia (Formulario Virtual N° 1683 – Impuesto a la Renta de Primera Categoría), que contendrá el detalle de lo declarado y del pago realizado, así como el respectivo número de orden. El documento podrá ser impreso y, de requerirlo, podrá enviarlo al correo electrónico que usted señale.  
  • Se le recuerda que deberá entregar al arrendatario o subarrendatario, una impresión del citado Formulario, el mismo que constituye comprobante de pago y sirve para sustentar gasto o costo tributario, de corresponder.
ii.- Pasos para declarar en los bancos autorizados por SUNAT con el sistema Pago Fácil.
Acérquese a uno de ellos y proporcione en ventanilla estos datos:
  • Su número de RUC (arrendador)
  • Mes y año (Periodo tributario, por ejemplo noviembre de 2011)
  • Tipo y número del documento de identidad del inquilino o arrendatario (RUC/DNI/Carnet de Extranjería etc.)
  • Monto del alquiler (en nuevos soles).
Puede dar estos datos de forma verbal o utilizando la Guía para Arrendamiento donde anotará esos datos. El cálculo del impuesto es automático.

Una vez efectuado el pago el banco le entregará el recibo por arrendamiento (Formulario N° 1683) donde consta su declaración y pago. Este recibo es el documento que Ud. debe entregar al inquilino/arrendatario.  Es el comprobante de pago del alquiler y sirve para sustentar gasto o costo tributario, de corresponder.

02. Caso Práctico 1

Como ayuda para calcular correctamente el impuesto a pagar cada mes por los alquileres de bienes muebles e inmuebles se han preparado algunos casos prácticos como este. Caso 1 El señor Julio Campos Robles por todo el año 2009 alquila su casa amoblada ubicada en Barranco a su sobrino Ramiro Campos, quien se encuentra estudiando en la universidad, cobrándole S/.100 mensuales. El valor del predio según autoavalúo es de S/. 120,000.

Determine el Impuesto mensual y el Impuesto Anual de Primera Categoría en caso corresponda. Si la renta mensual pactada es de S/. 100 Nuevos Soles. El impuesto mensual a cargo del señor Julio Campos Robles será del 5% del monto del alquiler (Renta Bruta), es decir 5% de S/. 100 = S/. 5 Nuevos Soles. Sin embargo, el señor Julio Campos Robles deberá regularizar su Impuesto de Primera Categoría, porque su renta bruta anual es inferior al 6% del valor del autoavalúo del predio (Renta mínima presunta). De tal forma que el cálculo para regularizar el Impuesto Anual de Primera Categoría será como sigue: Se considere como renta bruta anual el monto mayor, en este caso S/. 7,200 Nuevos Soles.

ConceptoS/.
(A) Renta Bruta Anual pactada
S/.100 x 12
1200
(B) Renta Mínima Presunta
S/.120,000 x 6%
7,200


ConceptoS/.
Total Renta Bruta Anual de Primera Categoría7,200
(-) Deducción 20% de S/. 7,200

Renta Neta de Primera Categoría

Pérdida de ejercicios anteriores

Renta Neta Imponible de Primera Categoría
1,440

5,760

0

5,760
Impuesto calculado (5,760 x 6.25%)360
Créditos con derecho a devolución Pago directo de rentas de primera categoría-60
Saldo por regularizar por Impuesto Anual de Primera Categoría300

03. Caso Práctico 2

 Como ayuda para calcular correctamente el impuesto a pagar cada mes por los alquileres de bienes muebles e inmuebles se han preparado algunos casos prácticos como este. Caso 2 La señorita Gisela Gómez alquila un vehículo de su propiedad a la empresa Decoradores Max S.A. por un valor de S/. 600 Nuevos Soles mensuales por todo el año 2009. El vehículo fue adquirido en agosto de 2005 por un valor de S/.12,000 Nuevos Soles.

Determine el Impuesto mensual y el Impuesto Anual de Primera Categoría en caso corresponda
Si la renta mensual pactada es de S/. 600 Nuevos Soles. El impuesto mensual a cargo de la señorita Gisela será del 5% del monto del alquiler (Renta Bruta), es decir 5% de S/. 600 = S/. 30 Nuevos Soles. No obstante ello, al cierre del ejercicio la señorita Gisela deberá verificar si es que debe regularizar el Impuesto Anual de Primera Categoría.

En tal sentido, si el alquiler anual (Renta bruta anual) es menor al 8% del valor de adquisición del automóvil deberá regularizar el Impuesto Anual de Primera Categoría, caso contrario, si el alquiler anual es mayor al 8% del valor de adquisición del referido bien no deberá regularizar Impuesto Anual de Primera Categoría. El costo de adquisición se actualiza de acuerdo a la variación del Índice de Precios al Por Mayor (IPM) del mes anterior a la fecha de adquisición y del IPM del mes de diciembre de cada ejercicio.

Renta mínima presunta
Valor de adquisición x IPM Diciembre 2009 = 189.507766 = 1.136
IPM Julio 2005166.783260
Valor actualizado del automóvilS/. 12,000 x 1.136S/. 13,632
Renta mínima presuntaS/. 13,632 x 8 %S/. 1,090.56


ConceptoS/.
Renta Bruta Anual pactada
S/.600 x 12
7,200
Renta Mínima Presunta
S/.13,632 x 8%
1,090.56
Impuesto Anual por regularizar0

En el presente caso no se debe regularizar Impuesto Anual de Primera Categoría, puesto que, el alquiler anual (S/. 7,200) resulta mayor al 8% del valor de adquisición del automóvil (S/. 1,090.56).

04. Caso Práctico 3

Como ayuda para calcular correctamente el impuesto a pagar cada mes por los alquileres de bienes muebles e inmuebles se han preparado algunos casos prácticos como este. Caso 3 La señorita Alexia Cruz alquila su casa al señor Cristóbal Fernández por un monto de S/. 1,000 Nuevos Soles mensuales por todo el año 2009. Asimismo el señor Cristóbal construyó una piscina para sus hijos, por lo que incurrió en gastos ascendentes a S/. 15,000 Nuevos Soles (Este valor coincide con el valor determinado para el pago de tributos municipales) La familia Fernández desocupa la casa en el mes de diciembre y la propietaria no se encuentra obligada a reembolsar el gasto por las mejoras incorporadas a la casa. El valor del predio según el autoavalúo es de S/. 150,000 Nuevos Soles.

Determine el Impuesto mensual y el Impuesto Anual de Primera Categoría en caso corresponda.
Si la renta mensual pactada es de S/. 1,000 Nuevos Soles. El impuesto mensual a cargo de la señorita Alexia Cruz será del 5% del monto del alquiler (Renta Bruta), es decir 5% de S/. 1,000 = S/. 50 Nuevos Soles. No obstante ello, al cierre del ejercicio la señorita Alexia deberá verificar si es que debe regularizar el Impuesto Anual de Primera Categoría. Para tal fin, deberá verificar dos aspectos: (1) Si el alquiler anual (Renta bruta anual) es menor al 6% del valor de autoavalúo del predio (Renta mínima presunta) deberá regularizar el Impuesto Anual de Primera Categoría. En el presente caso no se debe regularizar el Impuesto a la Renta de Primera Categoría, puesto que, el alquiler anual (S/. 12,000) resulta mayor al 6% del valor del autoavalúo del predio (S/. 9,000).
ConceptoS/.
Renta Bruta Anual pactada
S/.1,000 x 12
12,000
Renta Mínima Presunta (*)
S/.150,000 x 6%
9,000
Impuesto Anual por regularizar0
(*)El valor de las mejoras no se considera para determinar la renta mínima presunta.

(2) El valor de las mejoras no reembolsadas por la propietaria se considera como renta afecta en el ejercicio en que se devuelve el inmueble. De tal forma que el cálculo para regularizar el Impuesto Anual de Primera Categoría por este aspecto será como sigue:

ConceptoS/.
Total Renta Bruta Anual de Primera Categoría (valor de la mejora no reembolsada)15,000
(-) Deducción 20% de S/. 15,000 Renta Neta de Primera Categoría Pérdida de ejercicios anteriores Renta Neta Imponible de Primera Categoría3,000 12,000 0 12,000
Impuesto calculado (12,000 x 6.25%)750
Créditos con derecho a devolución Pago directo de rentas de primera categoría0
Saldo por regularizar por Impuesto Anual de Primera Categoría750

 05. Caso Práctico 4

Como ayuda para calcular correctamente el impuesto a pagar cada mes por los alquileres de bienes muebles e inmuebles se han preparado algunos casos prácticos como este. Caso 4 El señor Gabriel Méndez ha cedido a su sobrino su predio ubicado en el distrito de San Bartolo por los meses de enero a marzo de 2009, a título gratuito. El valor del predio según autoavalúo es de S/. 90,000 Nuevos Soles.

Determine el Impuesto mensual en caso corresponda y el Impuesto Anual de Primera Categoría
En este caso al ser una Renta Ficta, el señor Gabriel Méndez no está obligado a efectuar pagos mensuales. No obstante ello, se encuentra obligado a declarar y pagar dicha renta de forma anual (artículo 84° de la Ley del Impuesto a la Renta). La renta ficta se calcula sobre el 6% del valor del autoavalúo del predio y en forma proporcional al número de meses del ejercicio por los cuales se hubiera cedido el bien. De tal forma que el cálculo para regularizar el Impuesto Anual de Primera Categoría será como sigue:

Renta Ficta AnualS/.
Casa en San Bartolo
Valor del autoavalúo x 6%
S/. 90,000 x 6%
5,400
Renta Bruta Anual por los 3 meses de ocupación de la casa de playa
(5,400/12 x 3)
1,350

ConceptoS/.
Total Renta Bruta Anual de Primera Categoría1,350
(-) Deducción 20% de S/. 1,350 Renta Neta de Primera Categoría Pérdida de ejercicios anteriores Renta Neta Imponible de Primera Categoría270 1,080 0 1,080
Impuesto calculado (1,080 x 6.25%)68
Créditos con derecho a devolución Pago directo de rentas de primera categoría0
Saldo por regularizar por Impuesto Anual de Primera Categoría68

Presunciones - Renta Bruta 1ra Categoría

 Para la determinación anual del Impuesto a la Renta, en el caso del arrendamiento, se presume sin admitir prueba en contrario que la renta bruta anual del arrendamiento de predios no deberá ser inferior al 6% del valor del autoavalúo del predio. Dicha presunción no se aplica cuando los predios son arrendados al Sector Público Nacional, museos, zoológicos y bibliotecas.
En el subarrendamiento, la renta bruta está constituida por la diferencia entre el alquiler que se le abona al arrendatario y el que éste deba abonar al propietario.
Tratándose de la cesión temporal de bienes muebles o inmuebles distintos de predios, se presume sin admitir prueba en contrario que la cesión temporal de los referidos bienes de forma gratuita, a precio no determinado o a un precio inferior al de las costumbres de la plaza a contribuyentes generadores de rentas de tercera categoría genera una renta bruta anual no menor al 8% del valor de adquisición, producción, construcción o de ingreso al patrimonio de los referidos bienes.
Dicha presunción no se aplica cuando la cesión se efectúe a favor del Sector Público Nacional, cuando el cedente sea parte integrante de sociedades irregulares, comunidad de bienes y contratos de colaboración empresarial que no lleven contabilidad independiente, así como cuando entre las partes intervinientes exista vinculación.
En caso de la cesión gratuita o a precio no determinado de predios efectuada por el propietario a terceros la renta ficta anual será el 6% del valor del autoavalúo del predio.
La renta ficta o presunta, se calculará en forma proporcional al número de meses del ejercicio por los cuales se hubiera arrendado o cedido el bien mueble o inmueble (incluye predios).
Se presume que la cesión se realiza por la totalidad del bien, salvo se pruebe que ésta se ha realizado de manera parcial.

Recuerda que: Cuando una persona natural, sociedad conyugal o sucesión indivisa cede en uso sus bienes inmuebles a un tercero en forma gratuita o a precio no determinado está generando renta ficta. Se presume que el propietario del bien percibe un ingreso por el tiempo que dure la cesión.
Ejemplo: Si Ud. cede en uso un predio que tiene desocupado y no pacta un alquiler con el ocupante.
En caso de obtener renta ficta de primera categoría Ud. debe declarar y pagar de manera anual el impuesto a la renta por este concepto.

1 comentario:

  1. Si cede gratuitamente su casa por todo el año. El valor de la casa es de 150,000 soles. para determinar el Impuesto a la Renta a pagar y si debe regularizar o no.

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